Der Mieter, der das friedliche Zusammenleben im Haus nachhaltig stört – etwa durch andauerndes oder häufig wiederkehrendes Verhalten, das über das üblicherweise Hinnehmbare hinausgeht – kann vom Vermieter gekündigt werden. Auch einmalige, besonders schwere Vorfälle können ausreichen. Mehrere geringfügige Störungen können in ihrer Gesamtschau gleichfalls den Kündigungsgrund bilden. Dabei können auch ältere Vorfälle berücksichtigt werden.
Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs ist verwirklicht, wenn der Mieter das Mietobjekt wiederholt oder über längere Zeit vertragswidrig nutzt oder notwendige Maßnahmen unterlässt, wodurch wichtige Interessen des Vermieters beeinträchtigt oder die Substanz der Wohnung wesentlich geschädigt wird oder eine solche Schädigung droht.
OGH 7.8.2025, 7 Ob 120/25k
Das Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis bedarf grundsätzlich einer Drei-Parteien-Vereinbarung zwischen dem Vermieter und den Mitmietern. Diese kann auch konkludent getroffen werden. Ein Verzichtswille auf das Mietrecht ist bei bloßer Untätigkeit eines Mitmieters nur in Ausnahmefällen anzunehmen. Das rein faktische Verlassen der Wohnung durch einen Mitmieter bei gleichzeitiger Fortzahlung des Mietzinses reicht nicht als Verzicht auf Mitmietrechte aus.
Wurde ein Mietobjekt an mehrere Mitmieter vermietet, so begründet das ein einheitliches, ungeteiltes Mietverhältnis. Treten an die Stelle eines verstorbenen Mitmieters seine Rechtsnachfolger, berechtigt dies bei einen Mietverhältnis im Altbau nicht zur Erhöhung des Hauptmietzinses gegenüber dem überlebenden Mitmieter.
OGH 5.8.2025, 5 Ob 77/25x
Nach § 24 Abs 1 WEG 2002 kommt ein Umlaufbeschluss der Wohnungseigentümer nur wirksam zustande, wenn allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Bis dahin dient die Überlegungsfrist neben der eigenen Stimmabgabe auch der Werbung für den eigenen Standpunkt. Wird der Eindruck vermittelt, dass die Beschlussfassung nicht mehr verhindert werden könne, kann dies einen das Anhörungsrecht verletzenden Mangel darstellen.
OGH 5.8.2025, 5 Ob 101/25a
Gemäß § 25 Abs 1 IO können sich die Vertragsteile auf Vereinbarungen, wodurch die Anwendung der §§ 21 bis 25a IO im Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner im Voraus ausgeschlossen oder beschränkt wird, nicht berufen. Für die Unwirksamkeit einer Vereinbarung nach § 25b IO reicht anerkanntermaßen schon aus, dass mit ihr dem Insolvenzverwalter die Ausübung eines ihm nach den §§ 21 bis 25a IO zukommenden Rechts erschwert wird. Die im Vertrag geregelte Umkehr der Behauptungs- und Beweislast stellt eine solche Erschwerung dar. Eine vertraglich vereinbarte Vertragsstrafenklausel, dass sie auch im Fall eines vom Insolvenzverwalter erklärten Vertragsrücktritts gelten soll, verstößt daher gegen § 25b Abs 1 IO.
Im Falle des Rücktritts des Insolvenzverwalters vom Vertrag nach § 21 Abs 1 IO sind ab der Wirksamkeit der Rücktrittserklärung weder von der Masse noch vom Vertragspartner Leistungen zu erbringen. Die weitere Vertragserfüllung unterbleibt endgültig, also auch nach Insolvenzaufhebung. Mag auch der Schuldner sich vor dem Rücktritt des Insolvenzverwalters bereits in Verzug befunden haben, liegt nach dem Vertragsrücktritt kein Verzug mehr vor.
OGH 26.6.2025, 17 Ob 6/25v
Wenn der Geschäftsführer einer GmbH, die ihrem Vertragspartner (Geschäftsherr) die Rückzahlung eines Darlehens schuldet, ihrem Geschäftspartner mitteilt, die GmbH könne die Rückzahlungsverpflichtung nicht wie geplant voll entsprechen, andererseits aber der Geschäftsführer der GmbH zeitnah namhafte Beträge entzieht, indem er bei ihr private Darlehen aufnimmt, kann dies als Vertrauensunwürdigkeit im Sinne des Handelsvertreterrechts angesehen werden, auch wenn sich der Geschäftsführer der Handelsvertreter-GmbH nicht unmittelbar Vermögen des Unternehmers (Geschäftsherr) zugewendet hat.
OGH 18.12.2024, 17 Ob 13/24x
Eine wirksame Vertragsübernahme erfordert einerseits eine Vereinbarung zwischen dem Überträger (Altpartei) und dem Übernehmer (Neupartei) über die Übertragung der wechselseitigen Rechte und Pflichten aus dem vertraglichen Schuldverhältnis und andererseits die Zustimmung der verbleibenden Vertragspartei; diese Zustimmung kann auch schlüssig erteilt werden. Bei beiderseits bereits vollständig erfüllten Verträge ist eine Vertragsübernahme nicht möglich.
Mit der Vertragsübernahme geht die gesamte vertragliche Rechtsstellung des Überträgers (Altpartei) auf den Übernehmer (Neupartei) über, ohne dass der Inhalt oder die Identität des bisherigen Schuldverhältnisses verändert wird; vertragsbezogene Gestaltungsrechte sind davon umfasst (Einheitstheorie).
Eine vertragliche Vereinbarung zwischen der Neupartei und der Altpartei ist nicht erforderlich, wenn sich aus dem Zusammenwirken der Parteien die wechselseitig erkennbare und übereinstimmende Willensbekundung ergibt, die Altpartei aus dem Vertragsverhältnis ausscheiden zu lassen.
OGH 18.2.2025, 6 Ob 78/24z
Wenn die Versicherungsbedingungen einer Produktschutzversicherung voraussetzen, dass ein Produktmangel im Sinne des Bedingungswerks vorliegt und es zum Rückruf des mangelhaften Produkts kommt, muss der Versicherungsnehmer die entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen darlegen und beweisen. Ist etwa die Möglichkeit einer Gesundheitsgefährdung eines Produkts erforderlich, ist eine solche zu beweisen.
Enthält der Deckungsausschluss in den Versicherungsvertragsbedingungen eine Aufzählung mehrerer Sachverhalte und ist nicht schon auf den ersten Blick eindeutig, ob diese Voraussetzungen zur Erfüllung des Ausschlusses kumulativ erfüllt sein müssen oder nicht, findet nicht ohne weiteres die Unklarheitenregel des § 915 ABGB zulasten des Versicherers Anwendung. Eine „sprachlich unschöne Formulierung“ ist dann unschädlich, wenn der verständige Versicherungsnehmer die Klausel – etwa aufgrund ihres Aufbaus (gemeinsamer Einleitungs- und Abschlusssatz, eigenständige Bedeutung der aufgezählten Tatbestände) oder des Zwecks der Bestimmung – zutreffend versteht. Dies gilt umso mehr, wenn eine Interpretation im Sinne einer erforderlichen kumulativen Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen zu sinnstörenden Auslegungsergebnissen führen würde.
OGH 23.10.2024, 7 Ob 148/24a
Bei Bestandverträgen ist die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht anhand eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen zu prüfen, welche Elemente insgesamt überwiegen; insbesondere die wirtschaftlich bedeutenderen Aspekte sind entscheidend.
Gegen das Vorliegen eines Pachtvertrages spricht, wenn der Bestandgeber dem Bestandnehmer lediglich ein für dessen Betriebszwecke geeignetes Objekt zur Verfügung stellt, ohne sich am Betrieb selbst zu beteiligen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Bestandnehmer eigenverantwortlich für das Innendesign, die Möblierung und die Organisation des Beherbergungsbetriebs einschließlich Rekrutierung von Personal, Bewerbung und Vermarktung zuständig ist. Gegen einen Pachtvertrag spricht auch, wenn der Bestandgeber nicht unterstützend tätig wird, keinen Kundenstock vermittelt und der vereinbarte Bestandzins nicht umsatzabhängig ist.
OGH 19.12.2024, 1 Ob 197/24p
Auf unbestimmte Zeit eingegangene Markenlizenzverträge können nach allgemeinem Zivilrecht im Regelfall auch ohne wichtigen Grund aufgelöst werden. Wollte man einem Markeninhaber allein die Möglichkeit einer Kündigung aus wichtigem Grund zugestehen, stünde dies im Widerspruch zu seinem Ausschließlichkeitsrecht aus seiner Marke, dass iSv EuGH C-661/11, Martin Y Paz, nicht über die sich aus Artikel 5 bis 7 Marken-RL ergebenden Grenzen hinaus eingeschränkt werden darf.
OGH 20.1.2014, 4 Ob 223/13t – Markenlizenz
Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Maklervertrag grundsätzlich auch konkludent abgeschlossen werden. Schriftform verlangt das Konsumentenschutzgesetz nur in den in § 31 KSchG aufgezählten Fällen. Die in § 30b KSchG vorgeschriebene Erfüllung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten über die Nebenkosten, die Provision, Doppelmaklertätigkeit und wirtschaftliches Naheverhältnis in schriftlicher Form und in der Zeitspanne nach Wirksamkeit des Vertrages über die nach § 3 Abs 3 MaklerG „erforderlichen Nachrichten“ zielt aber auf anderes als den Abschluss des Maklervertrages selbst ab und normiert für den Maklervertrag keine Formpflicht.
Für die Verdienstlichkeit des Maklers ist es entscheidend, ob der Makler seine vertragsgemäße Vermittlungstätigkeit während des Bestehens des Maklervertrages erbracht hat; nicht erforderlich ist hingegen, dass der Abschluss des vermittelten Geschäfts in den Zeitraum des aufrechten Maklervertrags fällt.
OGH 21.2.2024, 6 Ob 232/23w
Eine grundbücherlich nicht verbücherte Dienstbarkeit ist auch gegenüber dem Rechtsnachfolger im Eigentum der dienenden Liegenschaft wirksam, wenn der Rechtsnachfolger von der Servitut Kenntnis hatte oder hätte haben müssen, oder wenn die Servitut offenkundig war.
Ob eine Dienstbarkeit offenkundig ist, richtet sich danach, ob man vom dienenden Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmen kann, die das Bestehen der Dienstbarkeit vermuten lassen.
Der Erwerber der Liegenschaft wird dann nicht geschützt, wenn seine irrige Vorstellung über den Umfang des fremden Rechts auf – auch nur leichter – Fahrlässigkeit beruht. Die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber dürfen zwar nicht überspannt werden; der Erwerber muss allerdings Nachforschungen anstellen, wenn der indizierte Verdacht besteht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse nicht dem Grundbuchsstand entsprechen.
OGH 3.4.2024, 3 Ob 41/24m
Unterbleibt die Werkleistung des leistungsbereiten Werkunternehmers aufgrund von Umständen, die auf Seiten des Auftraggebers (Bestellers) liegen, so hat der Werkunternehmer grundsätzlich Anspruch auf Entgelt, abzüglich dessen, was er sich erspart oder anderweitig erworben oder zu erwerben absichtlich versäumt hat (§ 1168 Abs 1 Satz 1 ABGB).
Dies gilt aber nicht, wenn die Ausführung des Werkes zwar deshalb unterblieben ist, weil der Auftraggeber (Besteller) einen neuen Planer bestellt hat, der Grund dafür aber darin gelegen ist, dass der Werkunternehmer schon keinen Planstand liefern konnte, der den vereinbarten Vorgaben (hier: hinsichtlich der Anzahl der Zimmer und der Deckelung der Baukosten) entspricht.
OGH 17.10.2023, 4 Ob 117/23v
Die Übernahmefiktion nach Punkt 10.2.2. der Ö-Norm B-2110 gilt selbst dann, wenn Mängel vorliegen, die den Auftraggeber nach Punkt 10.5.1. der Ö-Norm B-2110 berechtigen würden, die Übernahme zu verweigern, zumal er solche Mängel bei der Übernahme substantiieren müsste. Unterlässt er dies, treten die Rechtsfolgen der Übernahme ein.
Der Auftraggeber kann sich auf die mangelnde Fälligkeit des Werklohns wegen Verzuges mit der Verbesserung nur berufen, wenn er die Verbesserung ernstlich geltend macht. Andernfalls kann eine Zurückbehaltung des Werklohns den sie rechtfertigenden Zweck, nämlich den Werkunternehmer (Auftragnehmer) durch finanziellen Druck zur umgehenden Verbesserung anzuhalten, nicht erfüllen. Die Fälligkeit des Werklohns wird bei Fehlen eines verfolgten Erfüllungsanspruchs nicht mehr hinausgeschoben.
OGH 15.2.2024, 8 Ob 114/23g
Bietet der Grundeigentümer dem Vorkaufsberechtigten den Kaufgegenstand zur Ausübung des Vorkaufsrechts unter Vorlage des mit dem Dritten geschlossenen – unvollständigen – Kaufvertrages an, legt ihm aber nicht die mit dem Käufer getroffene Nebenvereinbarung vor, die eine Bedingung (hier: Vorbehalt eines besseren Käufers) enthält – diese ist ohne Übergabe des Kaufgegenstandes eine aufschiebende Bedingung (§ 1083 ABGB), mit Übergabe des Kaufgegenstandes eine auflösende Bedingung (§ 1084 ABGB) – so ist das Einlösungsanbot unzureichend und löst die Einlösungsfrist nicht aus.
OGH 20.2.2024, 4 Ob 200/23z
Erstreckt sich das Vorkaufsrecht nur auf eines von mehreren Grundstücken einer Liegenschaft oder auf einen bloßen Grundstücksteil, so wird die Belastung dennoch auf dem ganzen Grundbuchskörper einverleibt. Der Vorkaufsfall für ein solches Vorkaufsrecht wird durch den Übergang des Eigentums an der gesamten Liegenschaft nicht ausgelöst. Das – nicht die gesamte Liegenschaft betreffende – Vorkaufsrecht bleibt in diesem Fall aber aufrecht.
OGH 2.4.2024, 5 Ob 211/23z
Koppeln die AGB die Einwilligung zur Verarbeitung vertragsunabhängiger personenbezogener Daten des Kunden mit einem Vertragsabschluss, so kann angenommen werden, dass die Erteilung der Einwilligung durch den Kunden nicht freiwillig erfolgte. Im Einzelfall können aber besondere Umstände für die Freiwilligkeit der Einwilligung sprechen.
Dem Transparenzgebot des Art. 7 Abs 2 DSGVO wird nicht entsprochen, wenn die Einwilligungserklärung ohne besonderen Hinweis gemeinsam mit anderen Inhalten angeführt wird.
Im gegenständlichen Fall lautete die entsprechende – beanstandete – AGB-Klausel: „Ich bin damit einverstanden, dass eventuell gemachte Fotos, TV- oder Filmaufnahmen während der gebuchten Reise zu Werbezwecken von [dem Reiseveranstalter] und den im Katalog und auf der Homepage unter dem Punkt „Programmpartner“ genannten Partnern und Sponsoren zeitlich und räumlich uneingeschränkt verwendet werden können, soweit diese nicht berechtigte Interessen gemäß § 78 UrhG (Nacktaufnahmen, Volltrunkenheit, strafbare Handlungen, etc.) verletzen. Ich bin darüber informiert, dass ich meine Zustimmung jederzeit widerrufen kann.“
OGH 20.12.2023, 6 Ob 205/23z
Die AGB eines Unternehmens, welches in einem Webshop Eintrittskarten für diverse Veranstaltungen anbietet, weisen aus, dass bei einer Warenbestellung eine Servicegebühr in Höhe von maximal € 2,- verrechnet wird, wobei diese im Gesamtkaufpreis, der im Warenkorb angezeigt wird, bereits enthalten ist.
Diese Klausel verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG, wenn – wie hier – die konkrete Höhe der Servicegebühr unmittelbar vor Abgabe der Bestellung ausgewiesen wird. Die Klausel ist auch nicht gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB: Denn die Servicegebühr ist im Gesamtkaufpreis beinhaltet, sie wird konkret ausgewiesen und es handelt sich auch nicht um ein Zusatzentgelt, das das eigene Leistungsversprechen einschränkt, verändert oder aushöhlt.
OGH 24.4.2024, 9 Ob 34/24a
Der Vermieter darf im Falle der Unternehmensveräußerung gegenüber dem Hauptmieter binnen sechs Monaten nach Anzeige der Unternehmensveräußerung den Hauptmietzins auf den unter Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit nach § 12a Abs 2 iVm § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag anheben, wenn der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins ist.
Diese sechsmonatige Präklusivfrist gilt auch analog für die Anhebung im Fall des Todes des Unternehmers (Hauptmieters). Die Anhebung kann aber nur gegenüber dem Universalsukzessor geltend gemacht werden. Die Präklusivfrist von § 12a Abs 2 MRG beginnt erst mit der Möglichkeit der Anhebung und somit in den Fällen des § 46a MRG mit der Rechtskraft der Einantwortung.
OGH 26.3.2025, 5 Ob 47/24h
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt kein Verschulden des Mieters voraus. Bei einer psychischen Erkrankung ist eine Interessenabwägung zwischen der psychisch kranken Person und den übrigen Bewohnern des Hauses vorzunehmen, bei der an das Verhalten der psychisch kranken Person (Mieter) ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist. Die Interessenabwägung hat aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu erfolgen.
OGH 28.2.2024, 3 Ob 16/24k
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