Nach der bisherigen Rechtslage konnten Mietobjekte, die in den Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG fallen, nur dann wirksam befristet werden, wenn die Befristung im Mietvertrag schriftlich vereinbart ist und – wenn es sich beim Mietobjekt (Haupt- oder Untermiete) um eine Wohnung handelt – das befristete Mietverhältnis für zumindest drei Jahre oder länger eingegangen wird. Ob es sich beim Vermieter um eine Privatperson oder einen Unternehmer handelt, war nach bisheriger Rechtslage unerheblich.
Im Zuge der jetzigen Mietrechtsnovelle will der Gesetzgeber erreichen, dass befristete Mietverträge für Wohnungen weniger attraktiv werden. Bei Wohnungen beträgt die kürzestmögliche Befristung nun grundsätzlich nicht mehr drei, sondern fünf Jahre.
Ausgenommen von dieser Änderung sind Wohnungen, wenn deren Vermieter nicht als „Unternehmer“ im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes anzusehen ist; dann gilt weiterhin die dreijährige Mindestbefristungsdauer1.
Unternehmer ist jeder, der nicht Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetztes ist. Ein Unternehmen im Sinne des Gesetzes ist „jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit, mag sie auch nicht auf Gewinn gerichtet sein“. Die Unterscheidung, ob der Vermieter Unternehmer ist oder nicht, erfordert praktisch eine Einzelfallbetrachtung. Nach der Rechtsprechung sprechen folgende Indizien für die Unternehmereigenschaft des Vermieters:
In einer Entscheidung sah der OGH den privaten Hauseigentümer (noch) als Verbraucher an, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden.3
Kapitalgesellschaften, Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften u.a. sind Unternehmer kraft Rechtsform4; das wird wohl auch für diesen mietrechtlichen Aspekt gelten.
Maßgeblicher Zeitpunkt für das (Nicht-)Vorliegen der Unternehmereigenschaft ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wenn der Vermieter zu diesem Zeitpunkt kein Unternehmer ist, dann ist eine Befristung auf drei Jahre zulässig.5 Dies wird in den Gesetzmaterialien in diesem Wortlaut betont. Allerdings könnte bei einer Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses die Unternehmereigenschaft eingreifen, falls diese zwischenzeitig eingetreten ist.
Es sind neu abgeschlossene Wohnungsmietverträge betroffen. Vorsicht ist insbesondere bei Verlängerungen bestehender, befristeter Wohnungsmietverträge geboten, da auch diese von der Gesetzesnovelle umfasst werden! Die Bestimmung ist auch bei stillschweigender Erneuerung anwendbar.
Was gilt, wenn die vereinbarte Befristung zu kurz ist?
Eine Klausel, die eine zu kurze Befristung enthält, ist unwirksam. Dies hat einen unbefristeten Mietvertrag zur Folge, sodass dann für Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG der Mieter dem „Kündigungsschutz“ unterliegt (§§ 29 und 30 MRG).
Gerne beraten wir Sie bei Ihrem Mietvertrag und der darin vorgesehenen Befristung.
Johannes Reich-Rohrwig
1 § 29 Abs 1 Z 3 MRG nF.
2 RIS-Justiz RS0065317.
3 OGH 3 Ob 547/93.
4 § 2 UGB.
5 RV 269 BlgNR 28. GP, 9.
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