Aktuelle Rechtsprechung – Haftung des Verkäufers eines Gebäudes für ihm bekannte, gegenüber dem Käufer nicht offengelegte Schäden des Verkaufsobjekts trotz Gewährleistungsausschluss

1. Zum gesetzlichen Gewährleistungsrecht:  

Vorauszuschicken ist, dass der Verkäufer einer Liegenschaft nach der gesetzlichen Rechtslage – die allerdings vertraglich modifiziert werden kann (dazu siehe unten) – dafür haftet,  

• dass der Kaufgegenstand die vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat;  
• dass der Kaufgegenstand gemäß seiner Beschreibung oder nach der Natur des Geschäftes oder der getroffenen Vereinbarung gemäß verwendet werden kann¹.  
• Ob der Kaufgegenstand dem Vertrag entspricht, ist auch danach zu beurteilen, welche Eigenschaften der Käufer aufgrund der Äußerungen des Verkäufers, vor allem in der Werbung erwarten kann².

Der Verkäufer haftet ferner für Gewährleistung,  

• wenn er dem Kaufgegenstand Eigenschaften beilegt, die er nicht hat oder die ausdrücklich oder gemäß der Natur des Geschäfts als „stillschweigend bedungen“ anzusehen sind,  
• wenn der Verkäufer ungewöhnliche Mängel oder Lasten des Kaufgegenstands verschweigt, oder
• wenn der Verkäufer fälschlich vorgibt, dass der Kaufgegenstand zu einem bestimmten Gebrauch geeignet oder frei von gewöhnlichen Mängeln und lastenfrei ist³.

Die Gewährleistung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Mängel des Kaufgegenstandes „in die Augen fallen“ oder Lasten, mit denen der Kaufgegenstand belastet ist (zB Servituten, Reallasten), aus den öffentlichen Büchern (zB Grundbuch) ersichtlich sind.  

In diesem Fall besteht keine Gewährleistungspflicht des Verkäufers, außer im Fall arglistigen Verschweigens des Mangels, oder im Falle einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei⁴.  

Für Schulden und Rückstände, welche auf dem Kaufgegenstand haften, muss der Verkäufer nach der gesetzlichen Rechtslage hingegen stets Gewähr leisten⁵.  

2. Vertraglicher Gewährleistungsausschluss:

Es ist grundsätzlich zulässig⁶, im Kaufvertrag die Gewährleistungspflicht des Verkäufers zur Gänze oder zum Teil auszuschließen. Eine Grenze findet ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss dort, wo er im Einzelfall gegen die guten Sitten oder gegen zwingendes Recht verstößt, wie zB gegen das Konsumentenschutzgesetz, das Energieausweisvorlagegesetz oder gegen § 37 Abs 4 WEG 2002.  

Nach der Judikatur sind Gewährleistungsausschlüsse außerdem in vielen Fällen einschränkend auszulegen⁷ oder werden durch schlüssig zugesicherte Eigenschaften aufgehoben.  

3. Ein interessanter Fall, der bis zum OGH ging:  

Nachfolgend will ich über einen aktuellen Fall berichten: Hier machte der Käufer eines Wohnungseigentumsobjekts gegenüber dem Verkäufer Gewährleistungsansprüche für große Wasser- und Feuchtigkeitsschäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft – des Kellers –trotz eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses geltend und erhielt bei Gericht letztlich Recht. Im konkreten Fall hatte der Verkäufer das ihm bekannte große Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden vor Vertragsabschluss dem Käufer gegenüber nicht offengelegt. Für den Käufer war nur erkennbar, dass das Objekt „einen feuchten Putz und ein paar heruntergefallene Fliesen“ hatte.  

Der OGH sprach folgendes aus: Auch wenn der Käufer Kenntnis vom Auftreten oberflächlicher Feuchtigkeit im Keller hat, führt dies nicht dazu, dass die Übergabe des Objekts mit derartigen (großen) Feuchtigkeits-(Wasser-)Schäden, die sich auf den gesamten Keller von mehr als 1000 m² erstrecken, vertragskonform wäre. Daher hat der Käufer Anspruch auf Zahlung des – seinem erworbenen Miteigentumsanteil entsprechenden – Anteils an den Sanierungskosten. Dass der Schaden aufgrund eines Versicherungsvertrages vom Versicherer ersetzt wird, mindert die Haftung des Verkäufers nicht.  

Zugleich verweist das Höchstgericht auf seine ständige Rechtsprechung zur Vertragsauslegung: Danach kann ein im Kaufvertrag enthaltener Gewährleistungsausschluss durch konkludente Zusagen, die sich aus dem Verhalten der Vertragsteile – etwa wie der Verkäufer das Verkaufsobjekt gegenüber dem Käufer präsentiert hat, aus seinen Äußerungen in Wort und Schrift sowie aus sonstigem Tun oder Nichttun – abgeschwächt oder eingeschränkt werden.  

Hier entschied der OGH, dass die Kenntnis des Käufers vom feuchten Putz und ein paar herabgefallenen Fliesen noch nicht bedeutet, dass der Käufer den noch nicht behobenen Leitungsschaden und die Durchfeuchtung der Bodenkonstruktion im gesamten Keller als vertragsgemäß ansehen wollte⁸.  

In Hinblick darauf, dass der enorme Leitungsschaden und die Durchfeuchtung der Bodenkonstruktion im gesamten Keller – im Gegensatz zu anderen Mängeln – im Kaufvertrag nicht ausdrücklich erwähnt worden waren, durfte hier der Käufer darauf schließen, dass so ein gravierender Mangel nicht vorliegt. Dementsprechend erstreckte sich der vertragliche Gewährleistungsverzicht nicht auf das Fehlen der – wenngleich nur schlüssig – zugesicherten Eigenschaft eines ordnungsgemäßen Zustands⁹.  

OGH 23.9.2025, 5 Ob 200/24h

Anmerkung: Auf den ersten Blick verwundet die Aussage, dass der Umstand, dass der Schaden aufgrund eines Versicherungsvertrages vom Versicherer ersetzt wird, die Haftung des Verkäufers gegenüber dem Käufer nicht mindert; dies entspricht allerdings der Vorjudikatur¹⁰. Der Verkäufer wird aber von den einzelnen Wohnungseigentümern die Herausgabe der an sich auf ihn entfallenden Versicherungsleistung nach Bereicherungsrecht (§ 1041 ABGB) verlangen können.  

Fußnoten

¹ § 922 Abs 1 ABGB.

² § 922 Abs 2 ABGB (in stark gekürzter Wiedergabe).

³ § 923 ABGB.

⁴ § 928 Satz 1 ABGB.

⁵ § 928 ABGB.

⁶ OGH SZ 61/162; 1 Ob 670/88; 7 Ob 562/94; 6 Ob 138/98g; 2 Ob 176/10m; 9 Ob 50/10h; 8 Ob 7/10b; RIS-Justiz RS0018564.

⁷ OGH SZ 61/162; 6 Ob 653/86; 8 Ob 654/86; 9 Ob 3/09w; 9 Ob 50/10h; 8 Ob 7/10b; 1 Ob 38/14s; 2 Ob 176/10m; 7 Ob 28/13p; 6 Ob 125/14x; 9 Ob 45/17h.

⁸ Dies im Gegensatz zu jener Judikatur, die dem Käufer die Kenntnis des Mangels unterstellt – und deshalb Gewährleistungsansprüche verneint, wenn die äußere Beschaffenheit des Objekts auf den „inneren“ Mangel schließen lässt, selbst wenn dessen Ursache, Wirkung und Umfang für den fachunkundigen Käufer nicht erkennbar ist (OGH 1 Ob 14/13k), zB wegen einer mangelhaften Feuchtigkeitsisolierung (OGH 6 Ob 390/97; 7
Ob 97/55, HS 1809).

⁹ OGH RS0018523 [T10].

¹⁰ OGH RS0081373 (Zielrichtung des § 67 Abs 1 VersVG).