Nach der zum Teil gegensätzlichen höchstgerichtlichen Judikatur1, die vor allem bei Wohnungsmietverträgen mit „Verbrauchern“ Wertsicherungsklauseln wegen Verstoßes gegen das Konsumentenschutzgesetzes für ungültig erklärt hatte, hat nun der Gesetzgeber eingegriffen. Ziel der Novelle war es, für Wohnungsvermieter Rechtssicherheit zu schaffen, aber gleichzeitig mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz2 auch die Indexanpassungen zu deckeln bzw zu reduzieren.
Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz3 ist auf Mietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG anwendbar. Um als Wohnung zu gelten, darf das Mietobjekt nicht überwiegend für Geschäftszwecke angemietet sein. Weiters sind insb vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser ausgenommen. In Zukunft kann der Mietzins einmal jährlich erhöht werden, am 1. April.
Das Gesetz trat am 1. Jänner 2026 in Kraft, allerdings sind die Bestimmungen über die Begrenzung der Wertsicherung auch auf Verträge anwendbar, die davor geschlossen wurden.
Als frühesten Anpassungszeitpunkt lässt das Gesetz nur den 1. April des vollen Kalenderjahres nach Abschluss des Mietvertrages zu.
Wird der Mietvertrag zB im Februar 2026 geschlossen, so kommt es zur ersten Valorisierung erst mit 1. April 2027. Weiters sind Veränderungen nur anteilig zu berücksichtigen. Hier ist daher der ersten Valorisierung am 1. April 2027 die Veränderung im Jahr 2026 zu Grunde zulegen, allerdings nur im Ausmaß von zehn Zwölftel, weil ja – im Beispielsfall – der Mietvertrag erst im Februar 2026 geschlossen wurde.
Die Anpassung erfolgt nach VPI (Verbraucherpeisindex 2020). Maßgeblich ist die Veränderung im vorigen Kalenderjahr.
Bei Richtwert- und Kategoriemieten kommt es nunmehr zu weiteren Begrenzungen der Indexerhöhungen: Wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des VPI drei Prozent übersteigt, wird dieser übersteigende Teil bei der Entgelterhöhung nur zur Hälfte berücksichtigt. Eine allfällige Reduktion wegen Überschreitens der 3-Prozent-Grenze ist vorzunehmen, bevor eine anteilige Anpassung errechnet wird.
Beispiel: Nehmen wir an, der Verbraucherpreisindex steigt binnen eines Jahres um 5%.
Somit beträgt in diesem Beispiel die effektive Erhöhung der Miete insgesamt 4%.
Für das Jahr 2025, dessen Anpassung am 1. April 2026 stattfindet, ist eine Wertsicherung im Umfang von höchstens 1% und für das Jahr 2026 von höchstens 2% zulässig. Davon umfasst sich auch betragsmäßig oder prozentuell vereinbarte Staffelmietzinse, sofern diese auf eine inflationsbedingte Anpassung hinauslaufen.
Statt einer Wertsicherungsklausel sieht der Gesetzgeber auch explizit vor, dass die Wertsicherung durch die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 (und 3) des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ vereinbart werden kann. Dies ist auch möglich für Verträge, die dem MieWeG nicht unterliegen. Der Preis für die Rechtssicherheit ist jedoch eine Beschränkung möglicher Erhöhungen.
Für vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Mietverträge gilt, dass bei Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung bloß solche Mietenzahlungen zurückgefordert werden können, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung geleistet wurden. Besteht der Mietvertrag weiterhin, so können nur die letzten 5 Jahre vor Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruches zurückgefordert werden. Hinzu kommt, dass diese Zahlungen innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruches zurückgefordert werden müssen, längstens jedoch innerhalb von 30 Jahren.
Die §§ 16 Abs 9 und 27 Abs 3 MRG bleiben unberührt. Diese betreffen das Überschreiten des höchstzulässigen Mietzinses infolge Geltendmachung einer Wertsicherung und die Rückforderung verbotener Ablösen uä.
Gerne beraten wir Sie näher zur neuen Rechtslage!
Johannes Reich-Rohrwig
1 OGH 6 Ob 226/18f; 2 Ob 36/23t; 8 Ob 37/23h; 5 Ob 89/23h; 8 Ob 6/24a; 10 Ob 23/24s; 10 Ob 54/24z; 1 Ob 64/24d; 8 Ob 81/24f; 10 Ob 15/25s.
2 Siehe dazu den Beitrag Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz.
3 BGBl I 114/2025.
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